재건축 재개발 절차 완벽정리

 

부동산에 관심이 있으신 분들은 재건축 재개발이란 말을 많이 듣고 사실 겁니다. 관심이 없으신 분들이라도 실제로 자신이 살고 있는 아파트가 재건축이 되거나 자신이 살고 있는 동네가 재개발이 되시는 분들이 많으실 텐데요.

오늘은 재건축과 재개발의 차이점과 어떤 순서로 재건축, 재개발이 흘러가는지 재개발 절차, 재건축 절차에 대해서 알아보겠습니다.

 

재건축 재개발 절차와 차이점 정리

글 미리보기

· 재건축 · 재개발의 차이

· 재개발 절차 · 재건축 절차

· 마치며

재건축 재개발 절차의 차이

 

재건축 재개발의 개념

 

 재건축이란 무엇일까요?

 

 재건축은 아파트 등 기존 건물을 소유하거나 토지를 소유한 소유자들이(지상권자 포함) 조합을 결성하여 기존 건물을 철거하고 새로운 건물을 다시 짓는 것을 말합니다.

 

 이러한 재건축은 국내 법령상 도시 및 주거환경정비법에서 관할하고 있습니다. 재개발과는 달리 기존 정비기반시설의 상태가 양호하여 건물만을 다시 건축합니다.

 

주거환경 정비사업 재개발 재건축

 

 그럼 재개발은 무엇일까요? 

 

 재개발은 재건축과는 달리 주변 정비기반시설이 열악할 경우 기존 건물뿐 아니라 주변 기반시설들까지 새로 다시 계획하여 건물 및 기반시설을 다시 짓는 것을 말합니다.

 

 재개발과 재건축이 여럿 그룹으로 묶여 사이즈가 커지면 은평 뉴타운과 같은 뉴타운 사업이 됩니다.

 

재건축 / 재개발 절차

 

재건축 재개발의 차이점은?

 

 재건축과 재개발의 사업시행 구조는 약간 다르지만 대체로 비슷한 절차로 사업이 시행됩니다. 

 

 1. 재건축 재개발 기본계획 수립 절차

 

기본계획 수립

 

 재개발 재건축 기본계획 수립단계에서는 사업에 대한 전체적인 기본계획을 수립합니다. 기초조사를 하고 기본계획안을 수립하여 주민들에게 공고를 하고 시의회에 같은 자치 의회에 의견청취도 합니다. 이런 과정이 지나 시도 도시계획 심의의원회에 심의를 거쳐서 재개발 사업에 대한 승인이 나면 고시를 하고 국토교통부 장관에게 보고를 합니다.

 

 

 2. 재건축 재개발 구역 지정

 

구역 지정하기

 

 재개발 구역을 지정하기 위해 기초조사를 하며  정비계획을 작성한 후 주민공람공고를 14일 동안 실시하고 구의회의 의견을 청취합니다. 이과정을 거쳐 정비구역 지정 신청을 하여 심의가 통과되면 정비구역이 지정됩니다.

 

 3. 조합설립인가

 

재건축 재개발 조합설립인가

 

정비구역(재개발구역)이 지정된 뒤에 는 조합을 설립해야 합니다. 위원장을 포함한 5인 이상 추진위원회를 구성하고 추진위원회 설립 승인 신청을 통해 위원회 설립을 한 뒤 정비사업 전문 관리업자를 선정하고 안전진단 및 시행 여부를 결정해 조합설립인가를 신청해서 조합을 설립합니다.

 

 4. 사업시행인가

 

재건축 재개발 사업시행인가 절차

 

 조합설립을 완료하면 정비사업시행계획서를 작성하여 사업시행인가를 받아 고시 후 시공사를 선정합니다. 정비사업시행계획서 같은 경우에는 정관 등이 정하는 바에 따라서 토지 등소유자의 동의를 얻어 신청합니다. 시공사 선정 단계는 재건축의 경우는 사업시행인가 후에 시공사를 선정하고 재개발의 경우는 조합설립인가 이후에 시공사를 선정합니다.

 

 

 

 5. 관리처분계획인가

 

재건축 재개발 후 처분을 어떻게 할 것인가?

 

 시행사 선정 뒤에는 분양을 한다는 분양공고를 하고 분양신청을 받습니다. 분양신청 뒤에는 관리처분계획을 수립하여 관리처분계획인가를 신청합니다. 관리처분계획이 승인이 되면 재개발이나 재건축 지역에 있는 기존 건물들을 철거 및 착공에 들어갑니다.

 

 

 6. 공사 착수 완료 및 조합의 청산 · 해산

 

재건축 재개발 공사착수 후 준공인가

 

 공사 착수를 하여 공사가 완료되면 준공인가 신청 및 인가를 합니다. 준공이 떨어지고 사용승인이 완료되면 고시를 하고 등기촉탁을 하여 청산절차를 거쳐 조합을 해산하게 되면서 모든 재개발 및 재건축이 완료가 됩니다.

 

마치며

 

 오늘은 이렇게 재개발과 재건축의 절차와 차이점을 알아보았습니다. 말주변이 없어서 설명하기가 힘드네요. 각 지자체마다 재개발, 재건축의 진행과정도 약간의 차이가 있고요. 부동산 공법상 진행과정을 보면 거의 비슷합니다.

 

재건축 재개발의 절차와 차이

 

 기본계획을 수립하여 재개발 재건축 구역을 지정하고 조합설립 및 사업시행인가를 실시한 뒤 어떻게 청산할지를 결정하는 관리처분계획까지 수립한 뒤에 실제 착공을 하여 준공을 합니다 이런 과정이 끝나면 조합의 청산 및 해산이 이루어지고요 큰 틀에서 어떻게 진행이 되는지만 아시면 전반적인 흐름을 이해하실 수 있으실 겁니다.

 

 

 

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